有限会社入江不動産

不動産を購入する

購入資金について

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• 初期費用

  自己資金と住宅ローンの返済可能額で購入総額が決まります。自己資金と自分の支払い能力からみた住宅ローンの総額を把握し、必要な初期費用を計算します。売買代金以外の諸費用についても考慮する必要があります。

• 資金計画

  毎月の返済可能額から借入総額が決まります。住宅ローンの年間返済額は、年収の２５％から３０％以内にすることが重要とされています。

• 親などから贈与、借りる場合

  親類からの資金の贈与､借入の際の贈与税にも注意が必要です｡「あるとき払い」や「出世払い」になりがちで、このような場合には贈与税を課せられる場合もあります｡

物件の選び方

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全てが満足できる物件を探すことはむずかしいですから、
自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、価格面とのバランスをとりながら、
ライフスタイルにあった物件の選択を行うことが大切です。

取得・保有にかかる税金

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• 売買契約書作成時の印紙税

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  売買契約書の作成時、および購入資金等の借入れに伴う金銭消費貸借契約書の作成時には、国税である印紙税が契約書作成者に対して課税されます。納付方法は税額相当額の印紙を貼りつけ、それを消印します。

• 登記にかかる登録免許税

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  登記を行うときには、不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等により第三者への対抗要件を備え、保護される利益に対して国税としての登録免許税が課税されます。

• マイホーム取得に伴う不動産取得税

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  住宅を新･増･改築したり､土地建物の購入､贈与､交換などで不動産を取得したときには都道府県税の不動産取得税がかかります｡不動産の取得は有償､無償を問いません｡

• 登記にかかる登録免許税

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  固定資産税は、土地・家屋の保有について課せられる市町村税で、毎年1月1日現在で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されます。

購入の流れ

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• STEP 1

  相談

  価格、地域、沿線、土地の広さ、建物の間取りなどのご希望条件をお聞かせ下さい。購入条件の絞り込みや資金計画などご提案します。疑問点やご不明な点、資金や法律のことなどもお気軽にご相談ください。

• STEP 2

  資金計画

  ご購入に必要な費用やローンの返済プランなど､お客様のご希望にそったご提案をいたします｡いくらの物件が購入できるかを割り出すには、月々およびボーナス時に返済できる金額から､ローンの借入金額を算出します｡
  
  月々の返済金額には､毎月の積み立て貯金額､賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります｡

• STEP 3

  情報収集・現地見学

  所在地や沿線・駅、間取り、価格などのすべての面で満足できる物件は、なかなかすぐには見つからないのが普通で、できるだけ多くの情報を集めることが重要です。新聞の不動産広告や折り込みチラシ、住宅情報誌、ホームページをはじめとするインターネット情報も上手に活用しましょう。
  
  収集した情報を検討して、気になる物件があったら積極的に現地見学に行きましょう。物件情報だけではわからない建物の具体的な状態や、周辺のさまざまな環境を知るには、現地を見学するのが一番です。

• STEP 4

  不動産売買契約の締結

  不動産売買契約は､「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです｡売主･買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。

• STEP 5

  住宅ローンの申込

  住宅ローンは、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の２つに分けられます。どちらを利用するかは、利用者の資格条件や取得する物件によって決まります。
  ローン審査、融資実行に一般的に約１か月くらいかかります。

• STEP 6

  残代金の受領・引渡し

  物件が引渡し可能な状態であるか、契約時と状況が違っていないかなど最終確認を行います。
  残代金を支払い、固定資産税を精算して所有権移転登記の申請（登記手続き）をします。
  鍵を受取り、引渡し完了です。

不動産を売却する

売却時のポイント

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• 売却価格について

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  自宅を売却する場合、いくらで売れるかを調べることから始めます。ただし、「売りたい価格」と「売れる価格」とは必ずしも一致しません。誰もが自宅を売るときは高く売りたいので、「希望売却価格」は高めになります。一方、不動産会社に依頼して出してもらう「査定価格」は、プロがこの価格なら売れると判断した価格で、「希望売却価格」にくらべて低目の価格になります。
  査定は売買仲介業務を行っている多くの不動産会社が無料でしてくれます。査定価格の根拠を説明してもらい、その上で売却を依頼するほうが良いでしょう。

• 買換える場合は売るのが先か

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  今の住まいの売却と買換える住宅の購入とは並行的に進めていくのが理想です。しかし、現実にはどちらかを先に進めなければならないケースがほとんどです。
  
  売却を先に進めた場合は、売却価格（成約価格）が決まってから買換えの住宅を探すことになるので、資金計画に狂いがなく、安全に取引を進めることができます。しかし、売却が決まっているので、自宅を引き渡すまでに次の住宅を決めなければなりませんし、仮住まいが必要になるケースもあります。
  
  購入を先に進めた場合は、自宅の引渡時期を気にせず、買換え先の住宅をじっくり探せます。しかし、売り急ぐために売却価格を大幅に引き下げなければならないケースや、売却が長引いたために売却する住宅と買換える住宅との二重のローンを背負うこともあります。

• 売却(買い換え)にかかる税金

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  今の住まいを売った結果、売却益が出た場合は、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。この譲渡所得に対する課税の特例には、以下の３つがあります。なお、特例を受けるには確定申告をする必要があります。

  3,000万円特別控除

  譲渡所得から最高３，０００万円まで課税の免除を受けることができます。なお、この特例の適用を受けると「住宅ローン控除」「特定の居住用財産の買換え特例」は使えなくなります。この特例の適用を受けるには、次のような要件（概要）を満たす必要があります。

  • 居住の用に供しなくなった日から
    3年後の12月31日までに譲渡すること

  • 直系血族など特別の関係に
    ある者への譲渡でないこと

  • 売却の前年、前々年に
    この制度の適用を受けていないこと

  居住用財産の譲渡の低率課税（軽減税率）

  所有期間が１０年を超えていると３，０００万円の特別控除だけでなく、居住用財産の譲渡の低率（分離）課税の適用も受けることができます。

  特定の居住用財産の買換え特例

  現在の住まい（譲渡資産）を売却し、新しい住まい（買換資産）に買換えた場合に、買換え資産の価格が譲渡資産の譲渡価格以上の場合、譲渡所得がなかったものとされ所得税はかかりません。

  • 所有期間が１０年を超える
    居住用財産を譲渡すること

  • 本人がその建物に
    通算して１０年以上居住していること

  • 直系血族など特別の関係に
    ある者への譲渡でないこと

  • 買換えた建物の居住用部分の面積が
    50㎡以上240㎡以下であること

売却の流れ

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• STEP 1

  相談

  不動産の売却は、一生のうちに何度もあることではありません。
  お客様がご所有の不動産は、ひとつとして同じものはありません。そのため、売却にかかる諸費用や手続き、売却方法などはそれぞれ異なります。「不動産の売却は初めて」という方が多いと思います。分からない点は、遠慮なく質問してください。

• STEP 2

  査定

  売却されるお住まいを調査した上で、市場動向や周辺の取引事例から査定価格を算出します。
  査定価格は「販売価格」ではなく、販売活動を行ってからおおむね３か月以内に売却可能と思われる「成約予想価格」となっています。販売価格は低すぎても困りますし、逆に高すぎても買い手がつきません。
  
  お客さまの売却希望価格を基本として、査定価格を参考にしながら販売価格をご提案します。

• STEP 3

  価格の決定・媒介契約の締結

  査定価格を参考にして、販売価格を決定します。売却にかかる諸費用や税金なども確認した上で、売却後の「手取額」を事前に把握して売却をします。
  
  また、査定価格と希望価格に開きがある場合には、希望価格ははっきりと伝えましょう。希望価格に沿ったアドバイスや不動産市場の今後の見通しなどの説明を受けた上で、販売価格を決定することが重要です。
  
  正式にご売却が決まれば、査定価格を参考に売り出し価格を決定し、媒介契約を締結していただきます。

• STEP 4

  物件の販売活動

  ご売却の条件にあった購入希望者を探します。より多くの買主さまに対してお客さま（売主）の物件を告知するため、インターネットをはじめとする広告活動を実施します。
  
  購入希望者が見つかり次第、ご紹介いたします。 また、お客様のご都合に合わせて購入希望者にお住まいを見ていただきます。

• STEP 5

  契約条件の調整

  購入希望者から正式に購入の意思表示があれば、ご売却条件やお引渡し日、支払方法などの具体的な契約条件の調整をいたします。
  契約条件の調整には、価格交渉（値引交渉のこと）、引渡しの日程の調整（買主に物件の引渡しを行う日を決めます）、付帯設備（エアコンや照明器具などの付帯設備を置いていくのか、撤去するか？） などのケースがあります。

• STEP 6

  不動産売買契約の締結

  購入希望者（買主）と契約条件について合意すれば、不動産売買契約を 締結し、買主から契約で定められた手付金を受領します。

• STEP 7

  残代金の受領・引渡し

  残代金を受け取り、固定資産税を精算して所有権移転登記の申請をします。最後に買主に鍵を渡し、引渡し完了です。

媒介契約制度について

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宅地または建物の売買または交換等をしようとする場合、
自分の希望する条件（価格、引渡し時期等）に合った適当な相手方を、
広い範囲から探し出すことは極めて困難です。
そこで、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを
専門としている宅地建物取引業者に依頼する契約のことを「媒介契約」といいます。

宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買または交換に関する媒介契約を締結したときは、
後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、
一定の契約内容を記載した書面を作成し（媒介契約の内容の書面化）、
依頼者に交付することが義務付けられています（宅地建物取引業業法３４条の２）。

媒介契約には
・専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約（明示型・非明示型）
の３タイプがあり、それぞれに次のような特徴があります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約