不動産を借りる
借りる時のポイント
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賃貸住宅に住むには
「部屋を探す」「部屋を決める」「引越しをする」といったステップをふみます 。
不動産を借りる時に 、「知っていなければならないこと」、
「知っていると得をすること」、そのポイントを紹介します。
入居までにかかる費用
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賃貸住宅に入居するには、およそ家賃の５～６か月分が必要です。
また、引越し費用や家具の購入費用も含めると、
実際にかかる費用は６か月より多いとも言えます。
できるだけ余裕を持って予算を組んでおく必要があります。
| 礼金 | 家賃の1~2か月分 |
| 敷金 | 家賃の2~3か月分 |
| 仲介手数料 | 家賃の1.05か月分 |
| 引越し費用 | ワンルームで5~10万円(目安) |
| 前家賃 | 1か月分 |
家賃以外に必要な固定費
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損害保険料
賃貸住宅に入居する場合、入居者は自分のお金で損害保険や共済などに加入することが条件になります。損害保険料は、物件や保障内容によって異なりますが、１～２万円程度です。加入手続きは不動産会社が代行します。
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管理費・共益費
物件によっては、家賃のほかに「管理費」を毎月支払うことになります。管理費・共益費とは、建物の清掃などの維持管理に必要な費用のことです。管理費・共益費は、家賃の一部と考えることもできます。
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駐車場料金
賃貸住宅の駐車場を使用するには、駐車場料金を家賃と一緒に毎月支払います。一般的に、賃貸住宅の広告には、駐車場についても記載されていますが、物件によっては、駐車場が付属してなかったり、空きのない場合がない場合があります。
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契約の更新
賃貸住宅は、２年契約にすることが多いので、２年に１度の割合で契約を更新するのが一般的です。契約を更新する際に、家賃の0.5か月~1か月の「更新料」や更新事務手数料を支払う場合があります。
部屋選びについて
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家賃の相場を調べる
部屋探しを始めるとき、最初に、自分が希望する地域の「家賃相場」を調べることが大切です。家賃相場は地域ごとにほぼ決まっています。相場からかけ離れた物件は、探しても、見つかる可能性は低くなります。
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マンションとアパート
マンションとは､一般的に､３階建て以上で鉄筋コンクリート構造の物件を指します｡またアパートは､２階建てで､木造や軽量鉄骨構造の物件を指します｡アパートはマンションよりも２割程度安いと言えます｡一般的にアパートは､マンションよりも防音性が劣るのが欠点です｡
家賃以外に暮らし始めるまでにやっておくこと
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電気、ガス、水道の手続き
電話、インターネットの手続き
住民票、印鑑登録の手続き
運転免許証の手続き
郵便の手続き
銀行の手続き
引越し会社の選択
不動産を貸す
賃貸住宅経営を始める
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物件概要を確認する
既存物件について「空室が多くて困っている」「安心できる入居者に貸したい」「家賃滞納や不良テナントに備えたい」といった場合は、不動産会社に管理を委託したほうが良いでしょう。所在地、物件の規模・種類・構造・築年数・間取タイプ、駐車場、希望賃料、希望入居者層などを調査。最適な条件のもとに、賃貸住宅経営が運営できるように手助けしてくれます。
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空地・農地・駐車場等を活用して賃貸住宅を建設する
空地や農地、駐車場など、資産の有効活用として賃貸住宅を建設したほうが有利と判断できる場合があります。こうした場合、不動産会社にコンサルティングを依頼します。不動産会社は土地所有者の意向の確認、対象地を調査。法制面の規制や収支予測、将来の経済環境の変化に対する配慮などを行い、具体的な事業計画案を作成します。
入居者を募集する
LEASE
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適正家賃を算出する
適正家賃の算出方法には、「積算」「比較」といった２つの方法が用いられています。
「積算」とは、土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。「比較」による方法は、対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査、それを立地、築後経過年数、間取タイプ、設備、仕様などから修正し、月額家賃を算出します。
「積算」によって賃料を算出しても、その賃料が相場とかけ離れていては入居者が集まりませんから、最終的には「比較」による方法で市場性をチェックする必要があります。 -
入居者募集条件を設定する
入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率が良い」という効果があります。「女性限定」にしますと「綺麗に室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴声や臭いが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。また、楽器についても同様です。
不動産会社への依頼範囲
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媒介・仲介業務の依頼
不動産会社が空室の入居者募集･斡旋を行い､賃貸借契約などをまとめる業務になります｡また、入居者募集・斡旋業務と契約更新・解約などの管理業務の一部を不動産会社に依頼する一部委託型もあります。
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管理業務の依頼
賃貸住宅経営に関する必要なすべての仕事が｢管理業務｣です｡入居者募集･斡旋業務に関する業務は､家賃の設定､入居者の募集･斡旋､物件情報の提供と物件案内、入居審査、賃貸借契約書の作成・管理、契約の締結です。
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サブリース契約
不動産会社が建物を転貸を目的として賃借し、自らが転貸人となって一般消費者に賃貸するのがサブリース事業です。満室・空室にかかわらず、契約した条件の賃料を不動産会社から受け取ることができます。
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失火の責任に関する法律
民法第709条の規定は失火の場合はこれを適用せず。ただし失火者に重大なる過失がありたるときはこの限りにあらず。（全文）
過失によって、他人に損害を与えた場合には、民法（709条）に定める不法行為の責任を負い、被害者に対してその損害を賠償しなければなりませんが、「失火の責任に関する法律」により、一般に失火により近隣に損害を与えた場合は、失火者は重大な過失がない限り、類焼先に対して法律上賠償責任が免除されています。
この法律の制定理由は、わが国では木造住宅が多いため、気象条件によっては予想外に延焼して大火災になることがあり、その賠償責任を失火者に負わせるのは酷にすぎると考えられることやわが国には古くから失火責任を免除する習慣があったことによると説明されています。
しかし、賃貸マンションやアパートに住んでいる借家人が火事を起こした場合には家主に対して負っている「借りた当時の状況で返す」義務が果たせなくなります（債務不履行といいます）。債務不履行には、失火責任法の適用がありませんので、借りている戸室部分の損害は家主に対して損害賠償責任を負わなければなりません。
このような借家人の家主に対する賠償責任の補償をする保険が、火災保険に付けられる「借家人賠償責任担保特約」です。
借家人賠償責任担保特約とは、借家や賃貸アパートに入居している人のための火災保険の特約になります。住宅総合保険・店舗総合保険・新型火災保険・積立生活総合保険に、借家人賠償責任担保特約を付けることができます。
借家人賠償責任担保特約は、火災、破裂・爆発によって借家や賃貸アパートが損壊し、入居者(借家人)が貸主(大家)に対して法律上の賠償責任(債務不履行)を負った場合、その損害を補償する特約です。また、隣家の失火により借家が火災になった場合にもやはり原状回復が出来ない状態なので、それをカバーする特約でもあります。
このため、借家や賃貸アパート・マンションに住むときには、通常の火災保険契約では「賃貸住宅の大家さんへの賠償責任」をカバーできませんので、この特約を付けた火災保険に入ることをお勧めします。